Agevolazioni prima casa e prepossidenza

Aggiornato il: 14 gen 2019

Commento a Cassazione n. 19989/2018 - di Antonella Castrignanò





1. Premessa


Con la sentenza del 27 luglio 2018, n. 19989, la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi delle agevolazioni c.d. “prima casa”, in un’ipotesi di acquisto immobiliare compiuto da un soggetto già proprietario di altra abitazione nello stesso Comune, che risultava però locata a terzi al momento dell’acquisto.

A giudizio dell’Agenzia delle Entrate, tale situazione avrebbe determinato l’insussistenza dei requisiti per godere dei benefici in materia di imposta di registro, ai sensi della lett. b) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/86.

La norma richiede, infatti, che il contribuente non sia titolare “esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Avverso l’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio fiscale, il contribuente proponeva ricorso, in particolare sostenendo l’irrilevanza, ai fini del godimento della agevolazione in esame, della prepossidenza immobiliare, trattandosi di un alloggio inidoneo ad essere abitato in quanto concesso in locazione.

Questo risulta essere anche l’unico motivo del ricorso per Cassazione, proposto infine dal contribuente, a fronte della sentenza sfavorevole della Commissione Tributaria Regionale.

La Suprema Corte, ribaltando completamente entrambi i giudizi di merito, accoglie le ragioni del contribuente, muovendosi nel solco di quel filone giurisprudenziale che richiede una valutazione di concreta idoneità dell’immobile preposseduto a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia.

La sentenza presenta importanti elementi di originalità, dato che assegna rilevanza al rapporto di locazione in termini di impedimento giuridico tale da configurare l’inidoneità abitativa, superando così un suo precedente orientamento di tenore esattamente contrario (Cass. civ., sentenza 25 maggio 2007, n. 12268).


2. Inidoneità abitativa e locazione dell’immobile


La Suprema Corte, nella sentenza in esame, applica il concetto di idoneità abitativa alla fattispecie dell’immobile preposseduto e concesso in locazione, statuendo che non vi sono motivi per escludere nessuna delle “molteplici, ipotizzabili, ragioni ostative a tale concreto utilizzo”.

In particolare, non sussisterebbero ragioni per distinguere tra un’inidoneità, derivante da caratteristiche strutturali o fisiche dell’immobile ed un’inidoneità derivante da vincoli giuridici gravanti sul bene.

La Cassazione spiega che l’inidoneità non è intaccata dal fatto che la locazione determini una indisponibilità solo temporanea (come invece affermato dal giudice di merito), atteso che le condizioni agevolative vanno valutate con riferimento al momento della stipula del contratto di acquisto, sicché “se a quella data l’immobile preposseduto risulta giuridicamente (e, pertanto, anche concretamente) indisponibile, esso sarà conseguentemente inidoneo a soddisfare le effettive esigenze abitative del proprietario, e ciò per un periodo temporale anche rilevante”. Per inciso, un’apertura in tale senso c’era già stata nella prassi con la risalente C.M. n. 29/9/1449 del 2 giugno 1982, con cui si dispose l’applicabilità delle agevolazioni per coloro che non avevano la possibilità di adibire ad abitazione altri immobili posseduti, perché concessi in locazione a terzi con decorrenza anteriore all’entrata in vigore della legge, e per coloro che, pur titolari «di una quota ideale di comproprietà», non ne avevano il possesso.

Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione conclude quindi affermando il seguente principio: “la nozione di “casa di abitazione” deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato, sicché tale idoneità deve ritenersi insussistente nel caso in cui l’immobile sia locato a terzi; conseguentemente l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato”.

Ed è significativo come, secondo gli Ermellini, si possa a questi fini equiparare la situazione del proprietario di un immobile locato a terzi a quella di chi è titolare del diritto di nuda proprietà, nonostante la differente natura del vincolo giuridico da cui derivano significativi riflessi per quanto riguarda la durata dello stesso.

L’Agenzia delle Entrate ha da tempo affermato che il beneficio compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa situata nello stesso comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato. Il nudo proprietario, infatti, “non ha il possesso dell'immobile che è, invece, in capo all'usufruttuario” (Circolari n. 38/E/2005 e n. 1/E/1994)".

Analogamente alla nuda proprietà, spiega la Corte, nel caso di locazione il proprietario, pur conservando il possesso mediato del bene, è privato della detenzione e conseguentemente della concreta disponibilità di utilizzarlo come propria abitazione.

Se, come si legge nella sentenza in commento, la differenza tra locazione e nuda proprietà deriva dal fatto che nella locazione il proprietario può “gestire” la durata del vincolo, che però deve avvenire pur sempre nei limiti delle norme che disciplinano durata e rinnovi contrattuali, simile differenza può solo rilevare “al diverso fine di escludere il diritto all’agevolazione nell’ipotesi in cui l’Agenzia delle Entrate alleghi e provi (anche in via presuntiva) che il vincolo locatizio sia stato maliziosamente preordinato (o mantenuto tralasciando di inviare tempestiva disdetta alla scadenza) per creare uno stato di indisponibilità abitativa per godere del beneficio”.

In sostanza, la Suprema Corte afferma che l’immobile locato e pertanto “giuridicamente” indisponibile, non preclude il godimento del beneficio, a meno che l’Amministrazione finanziaria non riesca a dimostrare l’artificiosità del rapporto di locazione o la dimensione abusiva dello stesso.


3. Conclusioni e riflessi operativi


La soluzione accolta dalla Suprema Corte appare di estrema rilevanza in termini sia teorici sia, soprattutto, applicativi, comportando un notevole allargamento del concetto di inidoneità abitativa che, è bene sottolinearlo, non deriva dall’adozione di un criterio puramente soggettivo, bensì da un approccio di tipo oggettivo.

E’ infatti nella dimensione dell’oggettiva inidoneità abitativa che viene considerato il rapporto di locazione, in grado di determinare un vincolo giuridico che, sebbene non intenso come quello del diritto di usufrutto, è sufficiente per aprire la strada al godimento delle agevolazioni fiscali in caso di ulteriore acquisto immobiliare.

Il passaggio della sentenza in cui la Corte equipara la posizione del nudo proprietario con quella del locatore è sicuramente quello più “debole” e potenzialmente criticabile.

Ma ciò, a nostro avviso, non perché la situazione giuridica e fattuale del locatario non debba essere presa in considerazione, al fine di determinare l’estensione del concetto di “abitazione”. Anzi, una volta che si ammette, coerentemente con la ratio della disposizione di favor, che è necessario un giudizio concreto che attenga alle caratteristiche ed alla utilizzabilità dell’alloggio, l’approdo interpretativo non può che essere condiviso.

Piuttosto, le perplessità possono derivare dai potenziali, e forse non facilmente limitabili, riflessi elusivi di una simile conclusione, come dimostra il caso in esame, in cui si assisteva ad una rapida (ed in parte sospetta) successione temporale tra il mancato invio della disdetta del contratto di locazione entro la scadenza (giugno 2004) e l’acquisto immobiliare “agevolato” (luglio 2004).

Senza dubbio, ed anche le scarne indicazioni della sentenza sul punto sembrano in qualche modo orientate in questo senso, le possibili contestazioni di abuso devono essere adeguatamente dimostrate dall’ufficio, e non semplicemente evocate, avvalendosi degli strumenti predisposti dal sistema e, dunque, attualmente, utilizzando l’art. 10-bis legge 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente).

Si tratta di un terreno di confronto non facilmente prevedibile, ma non ci sembra comunque possibile delineare un comportamento abusivo semplicemente alla luce della scelta per tipologie contrattuali di breve durata oppure per la presenza di clausole particolari che consentano al locatore di recedere prima dal vincolo.

Certamente, però, una visione complessiva degli elementi fattuali e giuridici che anche tenga conto, per esempio, della dinamica temporale, dei rapporti familiari o personali tra i soggetti coinvolti, dei comportamenti negoziali successivi, potrebbe orientare l’ufficio nella direzione della contestazione dell’elusione.


Antonella Castrignanò - Avvocato in Bolzano

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