Costruzione della "prima casa" e vendita dell'immobile preposseduto


IL CASO


Tizio è proprietario di un’abitazione acquistata beneficiando delle agevolazioni cd. “prima casa”; egli sta iniziando la costruzione di una nuova abitazione che destinerà a propria prima casa ed è intenzionato a vendere l’altra in cui attualmente risiede non appena terminati i lavori di quella che andrà a costruire.

Si chiede di sapere quale sia il momento rilevante ai fini della determinazione della spettanza, o meno, dell’agevolazione cd. “prima casa” sull’appalto e se, quindi, Tizio sia tenuto ad alienare la sua prima casa di abitazione prima dell’inizio dei lavori relativi alla nuova abitazione ovvero se possa farlo successivamente e, in tal caso, secondo quale criterio temporale.


PREPOSSIDENZA IMMOBILIARE E ACQUISTO IVA


L’articolo 1, co. 55, della l. n. 208/2015 ha introdotto un nuovo comma 4 bis alla nota II bis all’articolo 1 della Tariffa – Parte I – allegata al TUR, che – come noto – indica i requisiti per godere delle agevolazioni cd. “prima casa” sugli acquisti sottoposti a imposta di registro. In forza della novella è possibile acquistare un’abitazione con l’aliquota al 2% anche qualora si sia già proprietari di un’altra abitazione acquistata chiedendo l’applicazione del regime fiscale agevolato, con l’impegno di vendere detta abitazione entro un anno dal secondo acquisto.

Per risolvere il caso proposto, appare necessario, in primo luogo, capire se la nuova normativa sia applicabile anche nel caso in cui il secondo acquisto sia sottoposto a IVA.

Si ricorda che il n. 21) della Parte II dell’Allegato 1 – Tabella A – del d.p.r. n. 633/1972, che prevede l’agevolazione cd. “prima casa” per i trasferimenti soggetti a IVA, richiama integralmente la nota II bis, pertanto anche il nuovo comma 4 bis.

La disciplina ivi indicata è quindi applicabile anche nel caso in cui il secondo acquisto, avvenuto quando l’acquirente è ancora proprietario di un immobile agevolato, sia sottoposto a IVA. L’Agenzia delle entrate (Circolare n. 12/E del giorno 8 aprile 2016) ha confermato tale conclusione affermando che «le novità inserite nel corpo delle disciplina “prima casa”, nell’ambito della nota II bis citata, si applicano anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile ad IVA. […] La modifica delle condizioni stabilite dalla nota II bis esplica, quindi, effetti anche ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata IVA del 4 per cento».


COSTRUZIONE DELLA PRIMA CASA E DIES A QUO DEL TERMINE ANNUALE PER LA VENDITA DELL'IMMOBILE PREPOSSEDUTO


In secondo luogo, è necessario verificare se la disciplina di cui al nuovo comma 4 bis sia applicabile anche nel caso in cui non si verifichi l’acquisto di una nuova abitazione, bensì la costruzione della medesima volendo godere della minore aliquota del 4% così come previsto dal n. 39) della Parte II dell’Allegato 1 – Tabella A – del d.p.r. n. 633/1972 in materia di prestazioni di servizi dipendenti da appalti relativi alla costruzioni di cd. “prime case”. La norma consente il regime di favore, tra le altre ipotesi, nei confronti dei soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel n. 21).

Come precedentemente rilevato, il n. 21) richiama integralmente la nota II bis e, pertanto, anche il nuovo comma 4 bis. Pare così possibile che oggi un soggetto proprietario di un’abitazione acquistata usufruendo dei benefici cd. “prima casa” possa procedere alla costruzione, mediante appalto, di una nuova abitazione scontando l’imposta agevolata, previo impegno alla rivendita infrannuale della precedente. Anche tale interpretazione è avvalorata dall’Agenzia delle entrate (Risposta a interpello n. 909-881/2017) la quale ha sostenuto che il regime di cui al comma 4 bis della nota II bis può essere applicato «anche se l’acquisto della nuova abitazione avvenga con appalto, purché l’immobile agevolato sia ceduto “entro un anno dal nuovo acquisto”».

In un momento antecedente rispetto all’intervento della modifica normativa del 2015, l’Agenzia delle entrate (Circolare 1/E del 2 marzo 1994) aveva precisato che «benché la norma non sia esplicita sul punto, resta inteso che il privato committente deve possedere i requisiti previsti per fruire dell’agevolazione sia nei momenti in cui si considerano effettuate, ai sensi dell’art. 6 del d.p.r. n. 633 del 1972, le singole prestazioni rese dall’impresa, sia all’atto della consegna del bene realizzato. Pertanto il committente dovrà, a tal fine, rendere noto all’appaltatore, al momento di effettuazione di ciascuna prestazione, se possieda o meno i requisiti per usufruire dell’aliquota del 4 per cento. Qualora i requisiti sopra evidenziati non siano posseduti nel momento dell’effettuazione delle singole prestazioni, ma vengono a esistenza all'atto della consegna del bene realizzato, l’appaltatore potrà effettuare le rettifiche previste dall’articolo 26 del d.p.r. n. 633 del 1972». Tale affermazione deve essere interpretata alla luce della novella del 2015, così come intesa dalla stessa Amministrazione finanziaria, riconoscendo che i requisiti di cui tratta la citata del 1994 debbano riguardare altri elementi diversi rispetto alla prepossidenza dell’abitazione acquistata con le agevolazioni come, ad esempio, la prepossidenza di abitazione all’interno del medesimo Comune in cui è costruita la nuova abitazione di cui alla lettera b) della più volte citata nota II bis.

Nel caso in cui la seconda abitazione sia costruita, tuttavia, non vi è alcun atto che possa determinare la decorrenza del termine di un anno per procedere alla vendita dell’abitazione preposseduta e la legge non fornisce elementi espliciti dai quali poter dedurre tale momento. L’Amministrazione finanziaria tenta di sopperire a tale carenza affermando che «questa Direzione ritiene che il “nuovo acquisto” non possa che coincidere con la consegna dell’immobile, soluzione peraltro coerente con i chiarimenti resi dall’Agenzia con Circolare n. 19 dell’1 marzo 2001, al paragrafo 1.5. Il termine di un anno a disposizione del signor […] per cedere l’immobile agevolato decorre dunque dalla data di consegna del nuovo immobile. Sebbene in via normativa non sia previsto un termine entro cui ultimare (e consegnare) l’immobile, esso coincide con quello a disposizione dell’amministrazione finanziaria per esercitare il potere di accertamento». Si ricorda che, infatti, l’Agenzia delle entrate (Circolare n. 19 del giorno 1 marzo 2001), in materia di credito di imposta cd. “prima casa”, ha affermato che nell’ipotesi di acquisizione dell’abitazione mediante costruzione per mezzo di un contratto di appalto detto credito nasce al momento della consegna del bene realizzato, momento in cui dovrà anche essere dimostrato il possesso dei requisiti richiesti per usufruire del beneficio.


CONCLUSIONE


Individuati i presupposti per l'applicazione della disciplina di favore, si ritiene che il momento rilevante ai fini della determinazione della spettanza dell’agevolazione cd. “prima casa” sulle fatture emesse dall’impresa per la costruzione della nuova abitazione sia quello della consegna dell’immobile.

Non sembra poter assumere invece rilevanza, dopo la novella di cui alla l. n. 208/2015, la situazione del committente al momento di emissione delle singole fatture; Tizio pertanto sarà tenuto ad alienare la propria precedente abitazione entro un anno dalla consegna della nuova “prima casa” costruita.


Alice Bulgarelli

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