Cessione di terreno quale atto preordinato alla trasformazione del territorio

Commento a Ris. Ag. Entrate n. 76 del 27/2/2020 - di Elisabetta Smaniotto


1. Il principio di diritto e il caso


L’atto di cessione di terreni da un soggetto ad un nuovo soggetto, ove concluso al fine della trasformazione del territorio per adempiere alle obbligazioni previste nella Convenzione stipulata dal cedente con il Comune, è soggetto all’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e all’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali, poiché rientra entro il perimetro dell’articolo 20, comma secondo, della legge n. 10 del 1977.

Si tratta dei chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 76 del 27 febbraio 2020.

Nel caso concreto, una persona fisica, proprietaria di alcuni terreni, aveva stipulato con un Comune una Convenzione urbanistica per realizzare un’attività di pianificazione territoriale delle aree nelle quali si trovavano detti lotti in sua proprietà, in esecuzione di un programma promosso dall’Ente pubblico, il quale era ricorso all’ausilio di soggetti privati per dare esecuzione ad un progetto di trasformazione del territorio comunale, volto a riordinare aree sottodimensionate dal punto di vista dei servizi da garantire ai singoli cittadini.

Più precisamente, il Comune aveva adottato lo strumento urbanistico, redatto ai sensi di una legge regionale, al fine di «... attuare il dimensionamento previsto dal piano strutturale» e disciplinare «le trasformazioni programmate e contestuali pubbliche e private, degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio, con l'obiettivo di realizzare gli alloggi destinati alla residenza stabile (prima casa), quelli destinati al libero mercato e le infrastrutture, le opere pubbliche e gli standard indispensabili all'incremento della qualità urbana e alla riqualificazione del patrimonio insediativo».

A garanzia della corretta realizzazione delle opere concordate, affidata ai privati proprietari delle aree, erano state previste una serie di cautele, vale e dire:

-la stipula di una Convenzione tra l’Ente pubblico ed i soggetti attuatori dei singoli interventi di trasformazione del territorio, da trascrivere sui singoli beni, con indicazione degli interventi da realizzare, delle modalità degli stessi, dei prezzi massimi di assegnazione degli alloggi, dei requisiti soggettivi specifici per gli assegnatari dei medesimi, delle opere pubbliche da realizzare (e quant’altro); con previsione di una sanzione, consistente nell'acquisizione del bene al patrimonio comunale, in caso di violazione di quanto previsto nella convenzione stessa;

-la previsione nella Convenzione di una condizione consistente nell'avvenuta realizzazione (o impegno garantito da fideiussione) delle opere di urbanizzazione prima del rilascio dei titoli abilitativi per la costruzione degli edifici previsti nel singolo ambito di intervento; con l’ulteriore cautela del rilascio del certificato di abitabilità solo una volta eseguite le opere da parte del soggetto attuatore e collaudate le opere di urbanizzazione primaria.

Ebbene, nel caso concreto, poiché l’originaria persona fisica (soggetto attuatore) non era in possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi per dare esecuzione all’obbligazione assunta con il Comune di trasformazione del territorio, essa stessa aveva programmato la cessione dei terreni ricompresi nell’ambito del Piano Complesso di intervento attuato con il Comune, ad un soggetto terzo, vale a dire ad una società Cooperativa costituita per l’acquisto, la costruzione, la ricostruzione e la ristrutturazione di case da assegnare ai soci, in possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi per adempiere a tutte le obbligazioni previste dalla Convenzione predetta, nella quale sarebbe subentrata per effetto della cessione dei terreni. Peraltro, la Convenzione prevedeva espressamente la possibilità di trasferimento ad un soggetto terzo degli obblighi assunti dall'originario contraente, con l'effetto di far assumere al nuovo soggetto attuatore tutti gli obblighi verso la Pubblica Amministrazione derivanti dalla Convenzione medesima.

Il contribuente istante (persona fisica, originario soggetto attuatore) aveva quindi presentato istanza d’interpello all’Ufficio per avere conferma in merito alla possibilità di estendere il trattamento tributario di favore previsto nell’articolo 20, comma secondo, l. n. 10/1977 (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali) anche all’atto di cessione del diritto di proprietà degli immobili interessati dalla Convenzione, da essa stessa persona fisica, quale originario soggetto attuatore, alla società cooperativa, quale nuovo soggetto attuatore.

2. L’articolo 20, L. n. 10/1977


La legge Bucalossi (legge 28 gennaio 1977 n. 10, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 29 gennaio 1977 n. 27) contiene regole, anche di natura tributaria, per l’edificabilità dei suoli.

A tale proposito, l’articolo 20 (“Norme tributarie”) stabilisce che ai «provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d'obbligo previsti dalla [medesima legge n. 10/1977) si applica il trattamento tributario di cui all'art. 32, secondo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601», vale a dire che «sono soggetti all'imposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte ipotecarie e catastali».

L’articolo 20, l. n. 10/1977 è stato modificato ad opera della legge di Stabilità per l’anno 2018 (articolo 1, comma 88, legge 27 dicembre 2017, n. 205), che ha esteso il regime fiscale previsto nell’articolo 32, DPR n. 601/1973 «anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi».

3. La soluzione accolta dall’Agenzia delle Entrate


La risposta ad interpello n. 76/2020 in esame si colloca nel quadro normativo appena delineato, e risulta assai interessante poiché con essa l’Ufficio ha riconosciuto di poter estendere il trattamento di favore anche al successivo atto di trasferimento stipulato dall’originario soggetto attuatore a favore di un nuovo soggetto attuatore (in possesso dei requisiti necessari per dare esecuzione agli accordi intercorsi con il Comune), posto che, secondo l’Ufficio, il «trasferimento dei terreni», nel caso concreto assumeva, «ai fini dell'agevolazione», «la valenza di un evento negoziale strumentale all'articolazione della trasformazione del territorio, in quanto, in mancanza dello stesso trasferimento», non sarebbe stato «possibile assolvere agli obblighi di trasformazione del territorio contratti con la convenzione» stipulata con il Comune.

In sostanza, l’Ufficio ha osservato che la stipula dell’atto di cessione dei terreni rappresentava elemento funzionale per perseguire «la finalità della trasformazione del territorio, proprio in quanto l'atto di trasferimento in parola [trovava] la propria causa nella convenzione stipulata tra l'ente territoriale ed il soggetto attuatore».

La modifica apportata all’articolo 20, infatti, deve essere letta nell’intento del legislatore di ampliare la portata applicativa del trattamento agevolato, posto che consente di ricomprendervi atti, anche attuativi, prima non agevolabili, purché si tratti di interventi riconducibili a quelli individuati nella legge n. 10/1977. Quest’ultimo principio è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 80/E del 24 ottobre 2018, nella quale è stato condiviso l’indirizzo assunto dal MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze - Dipartimento delle Finanze) che, con nota prot. n. 32399 del 23 luglio 2018, aveva ritenuto non possibile «applicare il regime di favore con riferimento ad atti che, pur se genericamente preordinati alla trasformazione del territorio, non [fossero] riconducibili alla tipologia di atti relativi e connessi all’attuazione della disciplina individuata dalla legge n. 10 del 1977» s.m.i., posto che le norme agevolative sono di stretta interpretazione, e, pertanto, l’ambito applicativo delle stesse non può essere esteso, in via interpretativa, a fattispecie non espressamente contemplate dalla norma (Cass. 7 maggio 2008 n. 11106).

Occorre infine osservare che il tema del perimetro di applicazione dell’articolo 20, l. n. 10/1977 era stato oggetto dello Studio n. 13-2018/T del Consiglio Nazionale del Notariato (notaio Adriano Pischetola), nel quale si era osservato come le modifiche apportate con la legge di Bilancio per l’anno 2018 (articolo 1, comma 88) avessero determinato l’estensione dell’agevolazione indistintamente a tutti gli atti di trasformazione del territorio, anche recepiti in accordi o convenzioni con enti pubblici, posto che la novella afferiva «ad un ambito applicativo più ampio rispetto al raggio di azione» della legge n. 10/1977. Secondo il Notariato il perimetro di applicazione del regime agevolato non sarebbe limitato alla sola edilizia residenziale (potendo l'attività di trasformazione interessare anche aree vocate a destinazioni del tutto diverse: industriale, commerciale, artigianale, turistica, ecc...), né tanto meno solo a quello della edilizia pubblica.


Elisabetta Smaniotto - Avvocato in Bologna

Post recenti

Mostra tutti

Abitazioni contigue e agevolazioni "prima casa"

Commento a Corte di Cassazione n. 11322 del 12/6/2020 - di Antonella Castrignanò 1. Il caso ed il principio di diritto Con la sentenza in commento la Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di a

PUP e decadenza parziale da agevolazioni fiscali

Commento a Ris. Agenzia Entrate n. 311 del 4/9/2020 - di Alice Bulgarelli 1. Il caso Il giorno 31 luglio 2013 l’istante e Tizio acquistavano, per la quota di un mezzo ciascuno, un terreno edificabile

© 2018 Associazione Insignum. Tutti i diritti riservati