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Apporti nei fondi comuni di investimento immobiliare e imposte sui trasferimenti

Aggiornato il: 25 gen 2019

di Thomas Tassani ed Elisa Gentilucci



1. Una distinzione preliminare: apporti in campo o fuori campo IVA


Per definire la tassazione dell'atto di apporto nei fondi comuni di investimento immobiliare, disciplinati dagli artt. 36 e 37 del TUF, risulta necessaria una preliminare distinzione. L'operazione, fiscalmente trattata come un trasferimento a titolo oneroso, potrebbe rientrare nell'ambito dell'imposta sul valore aggiunto, oppure collocarsi al di fuori di esso, in base alla qualifica del soggetto apportante nonché della tipologia di beni oggetto di apporto.[1]

Con riferimento agli apporti “in campo Iva”, viene in rilievo il principio di alternatività Iva-registro previsto dall'art. 40, TUR, da cui deriva l'applicazione del tributo di registro in misura fissa per “gli atti relativi a cessioni di beni … soggetti all'imposta sul valore aggiunto”. Ciò vale anche per il trasferimento oneroso di fabbricato strumentale che risulti esente ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. 8-ter, D.P.R. 633/72, in forza di quanto previsto dall'art. 40, comma 1, secondo periodo, TUR.[2]

In relazione a quest'ultima fattispecie, l'art. 35, comma 10-ter, D.L. 223 del 4 luglio 2006 dispone la riduzione a metà delle aliquote delle imposte ipotecaria e catastale per “le volture catastali e le trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali di cui all'art. 10, primo comma, numero 8-ter)” D.P.R. 633/72, “anche se assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi” disciplinati dall'art. 37 TUF.[3]

Le aliquote ordinarie per i trasferimenti di fabbricati strumentali sarebbero infatti quelle del 3% (art. 1-bis, Tariffa allegata D.lgs. n. 347/1990) e dell'1% (art.10, comma 1, D.lgs. n. 347/1990).

Con riferimento agli apporti “fuori campo Iva”, l'assoggettamento ad imposta di registro deve essere definito alla luce dell'art. 7 della Tabella allegata al TUR che comprende, tra gli atti per i quali non vi è obbligo di chiedere la registrazione, anche “gli atti relativi alla istituzione di fondi comuni di investimento mobiliare autorizzati, alla sottoscrizione e al rimborso delle quote, anche in sede di liquidazione, e all'emissione ed estinzione dei relativi certificati”.

L'art. 9 del D.L. 351/2001 ha esteso la previsione ai fondi di investimento immobiliare: “l'articolo 7 della tabella allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, deve intendersi applicabile anche ai fondi d'investimento immobiliare disciplinati dall'articolo 37 del testo unico di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e dall'articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86.”

L'interpretazione condivisa dell'art. 7 Tabella TUR, e fatta propria dall'Agenzia delle Entrate[4], ha portato a comprendere nella nozione di atti relativi alla istituzione o alla sottoscrizione di fondi immobiliari anche quelli effettuati “mediante apporto di beni”, mobili ed immobili.

Per quanto attiene gli apporti di beni immobili, trattandosi di atti che devono necessariamente essere sottoscritti in forma pubblica o con sottoscrizioni autenticate, si determina l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa per effetto dell'art. 11 Tariffa, parte I, TUR, in quanto “atti pubblici e scritture private autenticate … aventi per oggetto gli atti previsti nella stessa tabella”.

L'apporto nel fondo di investimento immobiliare di bene immobile fuori campo Iva rientra nel regime ordinario delle imposte ipotecaria e catastale, vista l'assenza di specifiche previsioni e, ovviamente, l'impossibilità di applicare la regola della alternatività suesposta.


2. L’abrogazione delle agevolazioni ad opera dell’art. 10, c.4, D.lgs. n. 23/11


Detto contesto normativo deve essere approfondito alla luce dell’art. 10, comma 4, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, in vigore dal giorno 1 gennaio 2014. Nel procedere ad una complessiva riforma dell'imposta di registro, il legislatore, con la disposizione da ultimo citata, ha previsto la soppressione di “tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in legge speciali” in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili o traslativi/costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento.[5]

Simile abrogazione generalizzata ed “innominata” delle esenzioni ed agevolazioni tributarie impone, in assenza di ulteriori indicazioni legislative[6], di valutare la vigenza di tutte quelle disposizioni normative che prevedono un trattamento favorevole nelle imposte sui trasferimenti onerosi di ricchezza.

L'ambito oggettivo della abrogazione di cui all'art. 10, comma 4, D.lgs. n. 23/2011 deve essere delimitato, seguendo l'interpretazione dottrinale prevalente[7] nonché le indicazioni contenute nella Circ. n. 2/E/2014[8], considerando che:

a) l'abrogazione opera solo per gli atti soggetti ad imposta di registro di cui all'art. 1 Tariffa, parte I, TUR;

b) l'abrogazione opera solo per le disposizioni qualificabili come agevolazioni fiscali;

c) l'abrogazione non opera in relazione a quelle previsioni fiscali “funzionali alla disciplina di particolari istituti, che hanno una applicazione ampia, la cui riferibilità ai trasferimenti immobiliari è solo eventuale e prescinde dalla loro natura onerosa o gratuita”.[9]

In questa prospettiva, è stata esclusa l'abrogazione della previsione di cui all'art. l'art. 35, comma 10-ter, D.L. 223/2006 che dispone la riduzione a metà delle aliquote delle imposte ipotecaria e catastale per le cessioni di beni immobili strumentali di cui all'art. 10, primo comma, numero 8-ter) D.P.R. 633/72, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi.

Infatti, come notato dall'Agenzia delle Entrate, la previsione si riferisce a trasferimenti soggetti ad Iva per i quali, dato il principio di alternatività, non è dovuta l'imposta di registro in misura proporzionale. Quindi, si è al di fuori dell'ambito oggettivo della norma di abrogazione.[10]


3. E’ ancora in vigore l’imposizione fissa di registro per gli apporti immobiliari nei fondi?


Qualche riflessione più approfondita deve essere svolta con riferimento all'art. 9 D.L. 351/2001 che, come notato in precedenza, è in grado di configurare l'imposizione fissa di registro per gli apporti immobiliari fuori campo Iva, ai sensi degli artt. 7 Tabella TUR e 11 Tariffa, parte I, TUR.

Sullo specifico punto, l'Agenzia delle Entrate si è pronunciata con la risposta resa all’istanza di interpello n. 954-826/2015[11].

Secondo l'Agenzia, la norma è da ritenersi abrogata per effetto dell’art. 10, comma 4, D.Lgs. 23/2011, in quanto non rientrerebbe nel novero di quelle disposizioni che sono state espressamente escluse dall'intervento generale di abrogazione.

Non si condivide simile conclusione, per diverse ragioni.

In primo luogo, si deve osservare come l'art. 9, comma 1, D.L. 351/2001 fuoriesca dall'ambito della norma generale abrogatrice, perché la disposizione non si riferisce ad atti compresi nell'art. 1 Tariffa, parte I, TUR, ossia atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili o atti che comportano la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari di godimento[12].

Infatti, le fattispecie oggetto dell'art. 9, c comma 1. D.L. 351/2001 sono le medesime dell'art. 7 Tabella TUR e, quindi, gli atti relativi all'istituzione dei fondi di investimento, alla sottoscrizione ed al rimborso delle relative quote.

Ed è ulteriormente da precisare come la conseguenza della applicazione dell'imposizione fissa di registro derivi dall'operare della regola generale contenuta nell'art. 11 Tariffa, parte I, TUR.

In definitiva, l'art. 9, comma 1, D.L. 351/2001, avendo ad oggetto fattispecie diverse da quelle di cui all'art. 1, Tariffa, parte I, TUR interviene sul regime di esenzione dall'obbligo di registrazione; regime che, come è stato notato, “non attiene all'imposta … ma all'obbligo stesso di sottoporre a registrazione l'atto”, con estraneità dall'ambito dell'art. 10, comma 4, D.L. 23/2011.[13]

L'unica sentenza della giurisprudenza tributaria sul tema, nonché la dottrina, si sono espresse in questa direzione, ritenendo l'oggetto dell'art. 9, comma 1, D.L. 351/2001 differente da (e non riconducibile a) quello di cui all'art. 1 Tariffa con conseguente inapplicabilità della norma generale di abrogazione.[14]

In particolare, la Commissione Tributaria Provinciale di Roma, con sentenza n. 1699 del 18 gennaio 2018, ha statuito che “la disposizione di cui al citato art. 10, D.lgs. n. 23 del 2011 si applica solo agli atti di cui ai commi 1 e 2 e dunque, solo a quelli traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni, tra i quali non rientrano invece quelli di apporto a fondi immobiliari”.

In secondo luogo, non sembra possibile configurare l'art. 9, comma 1, D.L. 351/2001 quale agevolazione fiscale, nozione che si connota per la circostanza di determinare un trattamento non solo di favore ma, anche e soprattutto, derogatorio ed asistematico rispetto a quello generale, in virtù di una finalità normativa, esclusiva o prevalente, di tipo promozionale.[15]

La portata sistematica e non agevolativa della disposizione si desume dall'evoluzione normativa che ha interessato la fiscalità degli atti istitutivi dei fondi di investimento (mobiliari ed immobiliari), nonché dagli orientamenti della stessa prassi amministrativa.

L'esonero dall'obbligo di registrazione di cui all'art. 7 Tabella TUR è stato fin dall'origine giustificato alla luce del complessivo trattamento tributario previsto per i fondi di investimento “autorizzati”, che inizialmente erano solo quelli di tipo mobiliare.[16]

In ogni caso, appare chiaro come le previsioni della Tabella non abbiano una finalità spiccatamente agevolativa, risultando anzi funzionali a costruire un regime fiscale complessivamente coerente, benché specifico, per quel che concerne l'istituzione e la sottoscrizione dei fondi.

In simile prospettiva, la disposizione di cui all'art. 9, comma 1, D.L. 315/2001, rivela una dimensione quasi interpretativa, sicuramente sistematica e quindi non agevolativa, perché volta a garantire l'estensione del medesimo regime tributario ad una “nuova” tipologia di fondi, quelli appunto immobiliari.[17]

Già la lettera della disposizione contiene significative indicazioni in questo senso, disponendo che “l'articolo 7 della Tabella ... deve intendersi applicabile anche ai fondi di investimento immobiliare”.

Peraltro, la Circ. n. 47/E/2003 nell'illustrare il contenuto dell'art. 9, comma 1, D.L. 351/2001 si esprime in questi termini: la disposizione “ribadisce quanto previsto nella previgente disciplina”, ovvero che le disposizioni di cui all'art. 7 Tabella TUR “devono intendersi applicabili anche ai fondi immobiliari”.[18]

Sembra dunque corretto ritenere, come fatto in giurisprudenza[19], che il regime di esenzione dall'obbligo di registrazione (con il corollario dell'imposizione fissa di registro, in caso di apporti immobiliari) rappresenti parte di uno specifico “regime ordinario” previsto dal legislatore, in virtù delle peculiari caratteristiche giuridiche dei fondi di investimento.

Al di là del profilo definitorio, pare trattarsi di una previsione fiscale funzionale alla disciplina di un particolare istituto e quindi di fattispecie generali (relative alla istituzione dei fondi ed alla sottoscrizione e rimborso delle quote), per cui la “riferibilità ai trasferimenti immobiliari è solo eventuale”. Caratteristica, questa, che secondo la stessa Agenzia delle Entrate[20] impedisce l'operare dell'abrogazione ex art. 10, comma 4, D.lgs. 23/2011.


4. Conclusioni: l’attuale vigenza dell’art. 9, comma 1, D.L. 351/2001


L'attento esame della ratio e della portata dell'art. 9, comma 1, D.L. 351/2001, alla luce degli artt. 7 Tabella TUR e 11 Tariffa, parte I, TUR, nonché delle interpretazioni maturate (anche in seno all'Agenzia delle Entrate) dovrebbe dunque condurre a valorizzare la natura sistematica della disposizione.

Un approccio simile è stato peraltro condotto dall'Agenzia delle Entrate in relazione all'art. 8, comma 1-bis, D.L. 351/2001, da cui consegue l'esclusione Iva e l'imposizione fissa di registro, ipotecaria e catastale per gli apporti al fondo di una “pluralità di immobili prevalentemente locati”. Nonostante simile disposizioni delinei un trattamento sicuramente favorevole per gli apporti ai fondi di investimento immobiliare, la stessa non sarebbe stata abrogata dall'art. 10, comma 4, D.Lgs. 23/2011. In modo condivisibile, infatti, l'Agenzia valorizza, nel giungere a tale conclusione, la ratio normativa che ha inteso assimilare la fattispecie a quella del conferimento di azienda.

Un'ultima considerazione risulta necessaria ed attiene ai possibili effetti di una interpretazione che sostenga (come fa dall'Agenzia) l'implicita abrogazione dell'art. 9, comma 1, D.L. 351/2001. Tale soluzione avrebbe come prima e più rilevante conseguenza quella di delineare due differenti regimi di imposizione per gli atti istitutivi e di sottoscrizione (oltre che di rimborso) dei fondi di investimento, distinguendo tra fondi mobiliari e fondi immobiliari. Per i primi, sopravviverebbe il regime di esenzione dall'obbligo di registrazione; per i secondi, venuta meno l'applicabilità dell'art. 7 Tabella, TUR, l'obbligo di registrazione diverrebbe generale, con una altrettanto generale tassazione sugli apporti di qualunque tipo[21].

Si configurerebbe, in questo modo, un diverso trattamento fiscale della fase di costituzione e sottoscrizione dei fondi a seconda della tipologia di questi; il che presenta forti dubbi di ragionevolezza, ai sensi degli artt. 3 e 53 Cost., perchè l'oggetto dell'investimento (mobiliare o immobiliare) non pare essere così significativo tanto da divenire elemento cardine di giustificazione di regimi talmente differenziati (da cui, inoltre, conseguirebbe una forte penalizzazione solo per una tipologia di fondi).

Si dovrebbe, piuttosto, adottare una interpretazione adeguatrice dell'art. 10, comma 4, D.Lgs. 23/2011, maggiormente in linea con i valori costituzionali di riferimento, nel senso di ritenere non abrogata la disposizione in esame.


Elisa Gentilucci - Notaio in attesa di nomina

Thomas Tassani - Avvocato e Professore Ordinario di Diritto Tributario nell'Università di Bologna



[1] La qualificazione dell'apporto al fondo immobiliare di investimento come operazione rilevante ai fini Iva, valutando lo status del soggetto apportante nonché la tipologia del bene oggetto dell'apporto, è delineata dalla Circ. Ag. Entrate n. 47/E del giorno 8 agosto 2003-


[2] Così Circ. Ag. Entrate n. 27/E del 24 agosto 2006.


[3] L’art. 35, comma 10 ter, D.l. 223/2006.


[4] Circ. Agenzia Entrate n. 47/E del giorno 8 agosto 2003.


[5] Art. 10, comma 4.


[6] Il legislatore della riforma ha escluso dalla abrogazione determinati trattamenti di favore e lo stesso è stato fatto in tempi successivi, per esempio ad opera dell'art. 20, comma 4-ter, D.L. 133/2014.


[7] V. MASTROIACOVO, Modifiche all'imposizione indiretta sui trasferimenti di immobili a titolo oneroso, in Corr. Trib., 2014, 187 ss.; Studio del Consiglio nazionale del notariato n. 1011-2013/T, La tassazione dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso dal 1° gennaio 2014.


[8] Circ. Agenzia Entrate del 21/2/2014.


[9] Così Circ. AE n. 2/2014, cit.


[10] Così Circ. AE n. 2/2014, cit.


[11] Interpello che non risulta essere stato pubblicato dall'Agenzia.


[12] Compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi.


[13] G.PETTERUTI-A.PISCHETOLA, Agevolazioni ed esenzioni fiscali per i trasferimenti immobiliari, dopo il D.lgs. n. 23 del 2011, in Notariato, 2014, 325 ss., i quali notano che l'abrogazione prevista dall'art. 10, c. 4, D.L. 23/2011 non possa riferirsi a fattispecie per le quali “non è stabilita alcuna esenzione o agevolazione fiscale, in quanto addirittura se ne prevede la sottrazione dall'obbligo di richiedere la registrazione”.


[14] Secondo A.BUSANI, I fondi immobiliari: apporti, acquisti, cessioni e assegnazioni, in Corr.trib., 2018, 961 ss., nt. 6, “il regime fiscale di cui all'art. 7 TAB è riferito a un perimetro di atti diversi da quelli con riferimento ai quali la norma di cui all'art. 10, comma 4, D.lgs. n. 23/2011 si trova ad operare: essa invero afferisce solo agli atti traslativi-costitutivi di natura immobiliare a titolo oneroso ai quali si applichi l'imposta di registro secondo le aliquote … di cui all'art. 1 TP1, ma non in relazione ad altri atti che, sia pure a titolo oneroso e sia pure produttivi di effetti traslativi, siano soggetti ad altro speciale trattamento fiscale previsto da disposizioni diverse da quelle di cui all'art. 1, TP1”.


[15] La non semplice definizione del concetto di agevolazione è riassunta, ex multis, da BASILAVECCHIA, Agevolazioni, esenzioni ed esclusioni (diritto tributario), in Rass. Trib., 2, 2002, 421 ss., il quale ricorda che la categoria generale delle agevolazioni comprenderebbe ogni forma di attenuazione della tassazione che conduce o ad una diminuzione sostanziale dell’entità del prelievo o, quantomeno, all’applicazione di modalità e schemi semplificati di attuazione del tributo. Sul tema, si rinvia a G. MELIS, Lezioni di Diritto Tributario, Torino, 2018, 113 ss.


[16] Nella Circolare Ministeriale n. 37 del 10/6/1986 l'esenzione dall'obbligo di registrazione è chiaramente collegato alla specifica disciplina della legge n. 77/1983, in una prospettiva non agevolativa. Si veda anche S. ORSINI, commento Tabella Dpr 131/1986, in AA.VV., Commentario breve alle leggi tributarie. Iva e imposte sui trasferimenti, IV, Padova, 2011, 1073.


[17] In termini analoghi, E.M.BARTOLAZZI MENCHETTI, commento artt. 1-11 quater Tabella, Dpr 131/1986, in AA.VV., Codice delle leggi tributarie, Torino, 2014, 563;


[18] Come nitidamente nota S. BARUZZI, Fondi immobiliari, SIIQ e imposizione indiretta: effetti del riordino delle imposte di registro e ipocatastali, in Il Fisco, 2013, 5723 ss., la disposizione “dispone una mera interpretazione circa la portata applicativa di altra norma tipica del TUR conseguente alla sopravvenuta introduzione di un nuovo istituto (il fondo comune di investimento immobiliare: l'art. 7 della tabella citava, infatti, i soli fondi mobiliari, di più risalente introduzione nel nostro ordinamento).


[19] Comm. Trib. Prov. Roma, sent. 1699/2018, cit. secondo cui l'art. 9, comma 1, D.L. 351/2001 “non ha carattere agevolativo in favore dei fondi immobiliari, ma rappresenta invece il regime ordinario previsto per gli stessi, non rientrando quindi nella previsione del richiamato art. 10, che invece contempla testualmente tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie”.


[20] Circ. n. 2/E/2014, cit.


[21] Quale ulteriore corollario, in ipotesi di apporti di immobili fuori campo Iva, il trasferimento oneroso sarebbe da tassare con le aliquote ordinarie del tributo di registro, venendo meno, a cascata, l'applicabilità dell'art. 11 Tariffa, parte I, TUR.