Agevolazioni prima casa ed abitazione preposseduta donata o ereditata

Commento a Ris. Agenzia Entrate n. 277 del 21 aprile 2021 - di Alice Bulgarelli



1. L’interpello e la risposta dell’Agenzia delle Entrate


Tizio è titolare della piena proprietà di un immobile acquistato per successione mortis causa usufruendo delle agevolazioni cd. “prima casa”. Il medesimo vorrebbe oggi comperare un altro immobile ad uso abitativo posto nello stesso comune del precedente richiedendo le agevolazioni cd. “prima casa” con contestuale impegno a rivendere entro l’anno l’immobile che già possiede, ciò sulla base del comma 4 bis della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa – Parte prima allegata al d.p.r. n. 131/1986 (cd. TUR).

Il notaio istante, pur riconoscendo che un’interpretazione letterale delle norme escluderebbe la possibilità di ottenere l’imposizione agevolata, ritiene che sia possibile applicare il comma 4 bis citato anche qualora l’abitazione preposseduta sia stata acquistata richiedendo l’agevolazione cd. “prima casa” sulle imposte ipotecaria e catastale in caso di acquisto a titolo di donazione o di successione, perché limitarne l’applicazione alla sola imposta di registro determinerebbe un’ingiustificata disparità di trattamento in contrasto con i principi costituzionali.

Con la Risposta a interpello in analisi l’Agenzia delle entrate ritiene che, ricorrendo le altre condizioni di cui alla nota II bis, sia possibile avvalersi dell’agevolazione cd. “prima casa” anche in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, in caso di prepossidenza di altro immobile situato nello stesso comune, anche qualora quest’ultimo sia stato acquistato a titolo di donazione o successione con imposta agevolata, sempre a condizione che si proceda, in conformità a quanto previsto dal citato comma 4 bis, alla vendita entro l’anno dell’immobile precedentemente acquistato.


2. Il contesto normativo e la prassi


Come noto, la nota II bis dell’art. 1 della Tariffa – Parte prima allegata al TUR, prevede che l’agevolazione cd. “prima casa” sia subordinata alla sussistenza di tutte (Ris. 20 agosto 2010, n. 86/E: i requisiti soggettivi e oggettivi devono ricorrere congiuntamente) le seguenti condizioni:

a) l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;

b) l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) l’acquirente non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui alle norme indicate dalla stessa nota II bis.

Quanto al requisito da ultimo indicato, si osserva come il soggetto che, a seguito di un acquisto a titolo gratuito agevolato, intenda fruire dei benefici cd. “prima casa” in sede di acquisto a titolo oneroso, si trovi nelle condizioni di poter rendere la dichiarazione prevista dalla medesima lettera c) (Circ. 7 maggio 2001, n. 44; Circ. 29 maggio 2013, n. 18; Ris. 4 luglio 2017, n. 86/E). Infatti, nella nota II bis non risulta richiamato – tra le previsioni agevolative che impediscono la reiterazione del beneficio – l’art. 69 della l. n. 342/2000 il quale, al suo comma 3, prevede le agevolazioni cd. “prima casa” in caso di acquisto a titolo di donazione o di successione e, più precisamente, che «le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione […]», fermo restando che, a norma del successivo comma 4, «le dichiarazioni di cui alla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima allegata al [TUR] sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione».

In caso di acquisto a titolo oneroso successivo rispetto a un acquisto agevolato sottoposto a imposta di donazione o successione, quindi, il problema non è tanto rappresentato dalla lettera c) della nota II bis, quanto piuttosto dalla lettera b) che richiede che l’acquirente non sia titolare di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Al fine di favorire il contribuente nella sostituzione dell’abitazione agevolata preposseduta, l’articolo 1, co. 55, della l. n. 208/2015 ha introdotto un nuovo comma 4 bis alla nota II bis citata, in forza del quale è possibile acquistare un’abitazione con l’aliquota ridotta anche qualora si sia già proprietari di un’altra abitazione acquistata chiedendo l’applicazione del regime fiscale agevolato, con l’impegno ad alienare detta abitazione entro un anno dal secondo acquisto. La norma, infatti, prevede che «l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto».

Posto che, come sopra ricordato, nella predetta lettera c) non risulta richiamato l’art. 69 della l. n. 342/2000 che consente le agevolazioni cd. “prima casa” in caso di donazioni o successioni, l’interpretazione letterale del comma 4 bis sembrerebbe escludere che la previsione ivi introdotta possa trovare applicazione nel caso in cui l’acquirente sia titolare, nello stesso comune di residenza, di un altro immobile acquistato per atto di donazione oppure mortis causa beneficiando delle imposte ipotecarie e catastali ridotte.

Tuttavia, la Risposta a interpello in analisi ritiene sia possibile utilizzare il metodo descritto dal comma 4 bis anche qualora l’abitazione preposseduta sia stata acquistata a titolo gratuito richiedendo le agevolazioni. La medesima, infatti, ricorda che la modifica delle condizioni stabilite dalla nota II bis esplica effetti anche ai fini dei benefici cd. “prima casa” in sede di successione o di donazione (Circ. 8 aprile 2016, n. 12; Ris. 4 luglio 2017, n. 86/E), perché la nuova disciplina agevolativa trova applicazione anche con riferimento agli acquisti effettuati a titolo gratuito, atteso che l’art. 69, commi 3 e 4, della l. n. 342/2000, rinvia espressamente, come sopra ricordato, alle condizioni previste dalla nota II bis all’articolo 1 della Tariffa – parte prima allegata al TUR.

Secondo il documento di prassi, quindi, l’applicazione del comma 4 bis anche al caso prospettato dall’istante è in linea con la ratio che ha informato le modifiche apportate dal citato art. 1, comma 55, alla disciplina dell’agevolazione di cui alla nota II bis più volte citata. La finalità della norma introdotta con il comma 4 bis, infatti, è quella di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione preposseduta, concedendo il termine di un anno, per l’alienazione dell’immobile precedentemente acquistato con i benefici fiscali. L’effetto che si produce a seguito dell’applicazione di tale particolare previsione introdotta in materia di sostituzione della cd. “prima casa” è quello comunque di consentire al contribuente, al termine periodo concesso per l’alienazione, la titolarità nello stesso comune di un solo immobile acquistato con le agevolazioni cd. “prima casa”.


3. I riflessi applicativi


La Risposta a interpello in analisi consente di ampliare le ipotesi in cui è possibile richiedere le agevolazioni cd. “prima casa” per gli acquisti a titolo oneroso nonostante il cessionario sia già titolare di altra abitazione.

La prassi dell’Agenzia delle entrate aveva già affermato che l’acquisto a titolo gratuito non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici di cui si tratta; ciò in forza del mancato richiamo dell’art. 69 della l. n. 342/2000 nella nota II bis, lett. c) dell’art. 1 della Tariffa – Parte prima allegata al TUR. Il tale ipotesi, comunque, il nuovo acquisto può essere agevolato qualora siano rispettati tutti i requisiti di cui alla nota II bis citata e in particolare, ai fini che qui interessano, il contribuente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel medesimo comune in cui si trova l’immobile da acquistare. Era quindi possibile, anche prima d’ora, procedere a un doppio acquisto agevolato – a titolo gratuito prima e a titolo oneroso poi – purché i due immobili fossero situati in due comuni differenti, senza alcun obbligo di alienazione in capo al contribuente.

La Risposta a interpello in esame ammette il beneficio fiscale sull’acquisto a titolo oneroso successivo anche qualora l’abitazione preposseduta sia stata acquistata a titolo di successione o di donazione e sia posta all’interno del medesimo comune, purché quest’ultima sia alienata entro un anno dalla data del secondo acquisto. Superando un’interpretazione letterale del comma 4 bis della nota II bis citata, in virtù dello scopo sotteso alla norma di favorire la sostituzione della cd. “prima casa”, l’Agenzia estende così l’operatività della stessa anche ai casi in cui il primo acquisto sia avvenuto a titolo gratuito con imposta agevolata.

Rimangono invece ancora fuori dal perimetro applicativo della norma di cui al comma 4 bis i casi in cui il primo acquisto, sia a titolo oneroso sia gratuito, abbia scontato l’imposizione ordinaria. Sia il tenore letterale delle norme sia lo scopo della disciplina della rivendita successiva entro l’anno dal nuovo acquisto, allo stato attuale, non consentono di immaginare interpretazioni estensive pure in tale direzione.


Alice Bulgarelli - Avvocato in Reggio Emilia


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