Agevolazioni anche per l'acquisto di fabbricato "quasi intero"

Aggiornamento: gen 24

Commento a Ris. Agenzia delle Entrate nn. 203 e 204 del 7/7/2020 - di Brizia Castrignanò


1. I casi e i principi affermati


Con le Risposte n. 203 e 204, entrambe rese il 7 luglio 2020, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune indicazioni interpretative in relazione alla portata applicativa dell’art. 7, co. 1, D.L. n. 34/2019 (cd. decreto-crescita) convertito, con modificazioni, dalla Legge 28 giugno 2019, n. 58 (“Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi”).

L’Agenzia ha chiarito con la risposta n. 203 che l’assolvimento agevolato dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa concesso per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, di cui all’art. 7 citato, possono essere fruite anche nell’ipotesi di trasferimento della “maggior parte” dell’intero fabbricato, a condizione che la successiva vendita riguardi almeno il 75% del volume complessivo dello stesso.

La risposta n. 204 riguarda invece l’ambito soggettivo di applicazione della norma di cui all’art. 7, comma 1, del decreto crescita: l’Agenzia ha escluso dal novero dei soggetti che possono usufruire delle agevolazioni in argomento i fondi comuni di investimento, non potendo gli stessi essere equiparati a società di costruzione e/o ristrutturazione immobiliare, anche nel caso in cui gli stessi acquistino l’immobile nell’interesse di un fondo immobiliare.

La risposta n. 203 è stata resa a richiesta del Notaio incaricato di costituire una società avente quale oggetto sociale l’attività immobiliare. L’istante premetteva come la costituenda società “Alfa costruzioni srl” intendesse procedere all’acquisto di diverse unità abitative facenti parte di un unico fabbricato, ma rappresentanti non l’intera volumetria del fabbricato medesimo (mc 1.583,97) ma la gran parte parte dello stesso (mc 1.410,17): restavano escluse dall’operazione un negozio e un’autorimessa di proprietà di terzi. Tanto al fine di eseguire gli interventi edilizi di risanamento come descritti dall’art. 7, co. 1, D.L. n. 34/2019. Svolta tale premessa, si interpellava l’Agenzia in merito alla possibilità per la società Alfa costruzioni di godere del trattamento fiscale di favore previsto per il trasferimento di “intero fabbricato”.

La risposta n. 204 riguarda, invece, l’ambito soggettivo di applicazione della norma agevolativa: l’istante è qui una società di diritto francese che svolge attività riservata di gestione collettiva di fondi comuni UE (fondo comune di investimento ai sensi dell’art. 1, co. 1, lett. j) del d.lgs. n. 58/98) la quale, esponendo di voler acquistare, in nome e per conto di un fondo italiano immobiliare di tipo chiuso (ai sensi dell’art. 1, D.M. del Ministro dell’Economia e delle Finanze), alcuni interi fabbricati da demolire al fine di costruire nuovi complessi immobiliari di carattere residenziale destinati alla successiva vendita, interpella l’Agenzia delle Entrate al fine di conoscere se essa possa anche assimilarsi ad “impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” al fine di usufruire anch’essa dei benefici fiscali concessi dalla norma di cui all’art. 7, co. 1, D.L. 34/2019.


2. L’agevolazione


La norma di cui all’art. 7, comma 1, decreto legge n. 34/2019, ha introdotto la possibilità di assolvere le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200 ciascuna nell’ipotesi di trasferimento a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione di un intero fabbricato ove ricorrano le seguenti condizioni:

1.) l’acquisito deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgano attività di costruzione o ristrutturazione di edifici

2.) l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato

La parte acquirente, entro dieci anni dalla data di acquisto, deve provvedere:

- alla demolizione e allo ricostruzione dello stesso (anche con variazione volumetrica) oppure ad eseguire gli interventi edilizi di ristrutturazione e risanamento come descritti dall’art. 3, comma 1, lett. b) c) e d) T.U. Edilizia

- alla successiva alienazione di almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

In ogni caso, il dettato normativo prevede che l’immobile ricostruito/ristrutturato rispetti la normativa antisismica vigente e il conseguimento della classe energetica NZEB A o B.

I primi due requisiti devono necessariamente sussistere già al momento del atto notarile di trasferimento della proprietà, mentre le intenzioni di ricostruzione o demolizione e successiva alienazione saranno oggetto di dichiarazione in atto pubblico e oggetto di verifica successiva da parte dell’Agenzia: in caso di mancato adempimento, entro il termine decennale prescritto dalla norma, l’acquirente vedrà revocato il beneficio di cui già ha usufruito con conseguente applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute.

3.Le risposte dell’Agenzia delle Entrate


Con la risposta n. 203, in relazione al primo dei due casi prospettati, l’Agenzia delle Entrate, prima di procedere ad esaminare lo specifico quesito proposto dal Notaio istante, ricorda come la ratio della norma agevolativa in esame - espressa chiaramente dalla relazione illustrativa al disegno di legge di conversione - sia quella di incentivare “un reale processo di rigenerazione urbana” per mezzo della ricostruzione o ristrutturazione di immobili esistenti secondo i più moderni parametrici urbanistici ed energetici.

Pertanto l’Agenzia conclude per la concessione all’operazione come descritta delle agevolazioni fiscali in argomento in quanto, testualmente, “...risulta che il volume complessivo delle unità immobiliari che l’impresa intende acquisire è pari a mc 1.410,17 a fronte del volume complessivo dell’intero fabbricato che è pari a mc 1.583,97. Pertanto considerata la volumetria del fabbricato che l’impresa intende acquistare, (mc 1410,17), si ritiene che nel caso prospettato si possa accedere al trattamento previsto dalla norma agevolativa di cui al citato articolo 7 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, qualora entro il termine di dieci anni venga alienato comunque almeno il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato (mc 1583,97).

Alla luce pertanto del dato testuale della risposta in commento, ciò che rileva per la fruizione o meno dei benefici fiscali è che l’acquisto abbia ad oggetto almeno il 75% del volume complessivo dell’intero fabbricato in modo che la successiva vendita infra-decennale possa rispettare la relativa condizione posta dalla norma (a titolo esemplificativo: ove si acquisti il 75% del volume complessivo si potrà godere del trattamento del fiscale di valore ove poi si proceda alla vendita del 100% del volume ricostruito o ristrutturato).

La risposta invece n. 204 esamina l’ambito di applicazione della norma di cui all’art. 7 del decreto crescita dal punto di vista dei requisti soggettivi, pervenendo qui, al contrario, ad una soluzione interpretativa negativa rispetto a quella prospettata della società istante.

L’Agenzia delle Entrate ritiene, infatti, di escludere i fondi immobiliari dal novero dei soggetti che legittimamente posso accedere alle agevolazioni fiscali previste per le operazioni immobiliari aventi ad oggetto interi fabbricati al fine della loro ricostruzione e/o ristrutturazione e successiva vendita.

Il primo preliminare principio da cui l’Agenzia delle Entrate trae il proprio convincimento è quello contenuto nell’art. 14 delle cd. preleggi (disposizioni preliminari al codice civile) ovvero il divieto di analogia nell’interpretazione di leggi che recano eccezioni a regole generali o ad altre leggi.

Pertanto, le norme che dispongono agevolazioni fiscali o esenzioni sono di “stretta interpretazione”: la portata applicativa di tali disposizioni non può essere estesa oltre le ipotesi ivi rigorosamente identificate.

In secondo luogo, a mente della pronuncia n. 12062 del 2019 della Suprema Corte, i fondi comuni di investimento costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio che li ha istituiti, non avendo gli stessi una autonoma soggettività giuridica, “in caso di acquisto nell’interesse del fondo l’immobile acquistato deve essere intestato alla società promotrice o di gestione la quale ne ha la titolarità formale ed è legittimata ad agire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimonio separato in cui il fondo si sostanzia”.

In virtù di tali considerazioni, l’Agenzia delle Entrate perviene all’esclusione dei fondi immobiliari dalla possibilità di accedere al beneficio fiscale cui sono ammesse le società di costruzione e ristrutturazione immobiliare in quanto il soggetto cui l’immobile sarà intestato, nell’ipotesi prospettata, sarà il fondo di gestione del risparmio che ha istituito il fondo italiano immobiliare chiuso, il quale non può essere giuridicamente assimilato alle società come individuate dalla norma di cui all’art. 7, comma 1, del decreto crescita.


4. Conclusioni


Le due risoluzioni in commento consentono una riflessione sui criteri ermeneutici adottati dall’Agenzia delle Entrate nell’interpretazione delle agevolazioni fiscali.

Abbiamo assistito a più di una risoluzione in questi mesi (v. commento di ottobre 2020 in merito all’acquisto di intero fabbricato con più atti separati e con dichiarazione integrativa successiva al rogito) con cui l’Agenzia delle Entrate sceglie una via interpretativa sostanziale nel senso di concedere i benefici fiscali in tutte quelle ipotesi in cui il fine voluto dal legislatore ed espresso dalla ratio sottesa alla norma sia conseguito dalla fattispecie concreta proposta dal contribuente.

Le risoluzioni in argomento si pongono nello stesso solco interpretativo: ove la vendita (la risposta n. 203) da effettuarsi entro dieci anni dall’acquisto riguardi almeno il 75% del volume complessivo dell’intero fabbricato, realizza lo scopo oggetto dell’agevolazione, ove invece il contribuente che richiede i benefici fiscali non corrisponda al soggetto o ai soggetti cui il legislatore intende concederli (risposta n. 204), ne rimane escluso in quanto la volontà legislativa è si in primis la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente come anche l’incentivo alla stessa attività edilizia privata settore che ha vissuto una lunga e profonda crisi congiunturale.

Sicchè appare chiaro come l’Agenzia, esprimendosi nei diversi interpelli proposti, si pone quale obbiettivo e criterio quello di realizzare appieno l’intento legislativo.


Brizia Castrignanò - Avvocato in Bolzano

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