Agevolazione "prima casa": casistica recente

di Elisabetta Smaniotto


1. Agevolazioni prima casa» e svolgimento di attivita’ lavorativa nel Comune


Con ordinanza del 17 marzo 2020 n. 7389 la Corte di Cassazione è intervenuta sul tema del requisito della residenza del contribuente affinché si possa avvalere delle «agevolazioni prima casa».

La lettera a) della Nota II-bis richiede che il contribuente che intende acquistare una casa di abitazione richiedendo le «agevolazioni prima casa» sia residente «nel territorio del comune in cui» si trova il bene oggetto di acquisto, oppure, ove non lo sia, che si impegni a stabilire la propria residenza in detto comune «entro diciotto mesi dall'acquisto» (termine che poi si riduce a dodici mesi ove ricorra al credito e intenda scaricare gli interessi passivi del mutuo: articolo 15, comma primo, lettera b) DPR 22 dicembre 1986 n. 917).

Si può osservare che il requisito della residenza si colloca nel progetto del legislatore di non agevolare qualsiasi acquisto di abitazione, nell’ottica di evitare che la norma agevolativa si possa prestare ad abusi.

Esistono però due eccezioni a questa regola generale, operanti con riguardo all’attività lavorativa del contribuente.

La prima deroga riguarda il caso in cui l’acquisto abbia ad oggetto una casa ubicata nel Comune in cui «l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende». Si pensi, per esempio, al lavoratore-contribuente residente nel comune di Monza, che acquista un’abitazione a Milano, comune nel quale lavora in forza di regolare contratto.

Ebbene, la Corte di Cassazione (n. 7389/2020) si è pronunciata proprio su questo argomento, ed ha ribadito che, in alternativa alla dichiarazione del contribuente di avere la residenza nel comune, o di impegnarsi a trasferirsi nel comune ove si trova l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto, può ottenere il beneficio fiscale ove dichiari nel medesimo «atto di acquisto, di svolgere la propria attività lavorativa nel comune dove è ubicato l'immobile», il quale rappresenta un «requisito alternativo» a quello della dichiarazione di risiedere o di voler trasferire la propria residenza anagrafica in detto comune entro diciotto mesi (Cass.16 marzo 2018 n. 6501; Cass. 31 maggio 2017 n. 13850; Cass. 18 settembre 2013 n. 21282).

Il secondo caso, sempre correlato ad esigenze di lavoro, che consente di poter beneficiare delle agevolazioni a prescindere dal requisito della residenza, opera con riferimento al personale in servizio permanente appartenente alle Forze Armate e alle Forze di Polizia ad ordinamento militare, nonché al personale dipendente delle Forze di Polizia ad ordinamento civile, posto che si tratta di lavoratori che svolgono un’attività di pubblica utilità e sono soggetti a frequenti spostamenti (articolo 66, comma 1, l. 21 novembre 2000 n. 342).

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 7389/2020, peraltro, fa seguito ad un altro recentissimo provvedimento della Corte di legittimità, questa volta reso con sentenza del 5 marzo 2020 n. 6212, vertente anch’esso sul tema delle «agevolazioni prima casa» e della sede dell’attività lavorativa del contribuente acquirente.

Anche in questo caso la Suprema Corte ha chiarito che il contribuente che non ha la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile oggetto di acquisto, può usufruire ugualmente delle agevolazioni fiscali prima casa ove abbia dichiarato, in occasione della stipula del rogito notarile che in quel comune è ubicata la sede della propria attività lavorativa. La Corte ha accolto il ricorso dell’Ufficio poiché il contribuente aveva omesso di rendere la dichiarazione in atto di svolgere la propria attività lavorativa nel comune in cui era ubicato l’immobile acquistato.

La Cassazione ha infatti chiarito che «non assume rilievo la circostanza che all’atto del rogito notarile il contribuente potesse valersi anche del requisito alternativo della sede lavorativa, atteso che detta circostanza doveva essere dichiarata all’atto della stipula della compravendita così da consentire all’amministrazione di effettuare i prescritti controlli».

2. Vendita infraquinquennale e reinvestimento in Svizzera


Nella risposta ad interpello n. 65 del 20 febbraio 2020, relativa alla decadenza dalle «agevolazioni prima casa» a causa del trasferimento infraquinquennale della casa acquistata con il beneficio fiscale, l’Ufficio ha chiarito che non ricorre decadenza ove il contribuente, cittadino italiano residente in Svizzera «proceda, entro un anno dall'alienazione, all'acquisto di altro immobile sito all'estero, "sempreché sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l'immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale"» (circolare 7 giugno 2010, n. 31/E).

Nel caso concreto, dunque, per non decadere dal beneficio fiscale il contribuente ha potuto effettuare il reinvestimento in Svizzera, posto che esiste un Trattato di reciproca assistenza amministrativa tra Italia e Svizzera in materia fiscale attivabile anche ai fini dei benefici prima casa.

L’esistenza di tale trattato non impedisce all’Ufficio accertatore, vale a dire l’Amministrazione finanziaria, di notificare un avviso di liquidazione al contribuente, al fine di ottenere il pagamento della maggiore imposta in conseguenza della decadenza dall'agevolazione prima casa, tuttavia, a detto avviso il contribuente si può opporre producendo adeguata documentazione idonea a dimostrare la sussistenza dei requisiti necessari per non incorrere nella decadenza dall'agevolazione 'prima casa', ossia che il riacquisto dell'immobile sito in Svizzera è stato effettuato entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione 'prima casa' nel territorio italiano e che la nuova abitazione è stata destinata a dimora abituale del contribuente stesso.

Nell'esaminare detta documentazione l'Ufficio si può, eventualmente, avvalere degli strumenti di cooperazione amministrativa in vigore con la Svizzera, con la quale è stata stipulata una Convenzione contro le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e sul patrimonio, firmata a Roma il 9 marzo 1976 e ratificata con legge 23 dicembre 1978, n. 943, come da ultimo modificata dal Protocollo firmato a Milano il 23 febbraio 2015 e ratificato con legge 4 maggio 2016, n. 69, con riferimento allo Scambio di informazioni, in recepimento dello standard OCSE.

In conclusione, l’esistenza di un trattato di reciproca assistenza amministrativa tra i due Paesi (Italia e Svizzera), in materia fiscale, vale anche con riguardo alle «agevolazioni prima casa».

3. Acquisto della seconda autorimessa pertinenziale da accorpare ad altra autorimessa


Nella risposta ad interpello n. 66 del 20 febbraio 2020, l’Ufficio ha negato la possibilità di avvalimento delle «agevolazioni prima casa» per l’acquisto della seconda pertinenza, della medesima categoria catastale (nel caso di specie si trattava di una seconda autorimessa – C/6 - adiacente alla prima autorimessa – C/6), da destinare a pertinenza dell’unità immobiliare adibita ad abitazione, da unire catastalmente con la pertinenza preposseduta.

A supporto della propria posizione l’Amministrazione finanziaria ha richiamato il testo letterale della Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte-Prima, allegata al TUR, nella parte in cui impone che il beneficio possa applicarsi «limitatamente ad una per ciascuna categoria», per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 o C/7.

Secondo l’Ufficio è pertanto irrilevante la volontà del contribuente di procedere a fusione catastale con l’autorimessa preposseduta, posto che le condizioni per avvalersi delle «agevolazioni prima casa» devono ricorrere al momento dell’acquisto.

Più precisamente, l’Ufficio ha ribadito che l’espressione «....limitatamente ad una per ciascuna categoria... », circoscrive la portata dell'agevolazione a pertinenze distinte in specifiche categorie catastali, trattandosi di un vincolo di natura oggettiva alla fruizione del beneficio tributario in esame. In tal senso, circoscrivendo l'ambito oggettivo delle pertinenze immobiliari si è inteso evitare che il beneficio fiscale in esame potesse trovare nuovamente applicazione in caso di un ulteriore acquisto di pertinenza classificata con la medesima categoria catastale di altra già acquistata usufruendo dell'«agevolazione prima casa».

Tale interpretazione si pone in antitesi con quella resa con riguardo al caso dell’acquisto di un’altra unità immobiliare ad uso abitativo, adiacente a quella preposseduta, per l’acquisto della quale, secondo l’Amministrazione finanziaria (risoluzione n. 154/E del 19 dicembre 2017), si possono invece richiedere le «agevolazioni prima casa», purché l'immobile risultante dall'accorpamento delle diverse unità immobiliari non rientri tra le categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

4. Agevolazioni prima casa e separazione consensuale tra coniugi davanti all’Ufficiale di Stato Civile e successiva cessione dell’immobile a terzi


Nella risposta ad interpello n. 80 del 27 febbraio 2020 l’Amministrazione finanziaria si è occupata del caso dell’alienazione infraquinquennale di immobile acquistato con le «agevolazioni prima casa» nell’ambito di un accordo di separazione tra coniugi concluso davanti all’ufficiale di stato civile.

Secondo l’Ufficio, in questo caso, l’alienazione infraquinquennale non seguita dal reinvestimento infrannuale, determina la decadenza dalle «agevolazioni prima casa» poiché il particolare tipo di procedimento nell’ambito del quale si è concordata la cessione, vale a dire la separazione consensuale davanti all'ufficiale dello stato civile (ai sensi dell’articolo 12 DL n. 132/2014), «non può contenere patti di trasferimento patrimoniale».

L’Amministrazione finanziaria ha così disatteso la tesi del contribuente istante che aveva escluso la decadenza dalle agevolazioni in conseguenza del trasferimento infraquinquennale, prospettando di poter applicare al trasferimento in esame il trattamento tributario previsto nell'articolo 19 della legge 6 marzo1987, n. 74 (secondo cui: «tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa»), il quale prevede un regime impositivo speciale di favore per i trasferimenti patrimoniali tra coniugi a seguito di separazione o divorzio.

L’agevolazione di cui all’articolo 19 non può essere estesa al procedimento contemplato nel decreto legge 12 settembre2014, n. 132 (separazione consensuale davanti all'ufficiale dello stato civile), il quale ha introdotto nell'ordinamento nuove norme, e conseguentemente nuovi istituti, al fine di ridurre il contenzioso civile, stante che la ratio dell’articolo 19 risiede nella volontà di favorire gli atti e le convenzioni «che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell'intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio».


Elisabetta Smaniotto - Avvocato in Bologna

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