Agevolazione per trasferimento di interi fabbricati: primi chiarimenti interpretativi

Aggiornato il: mar 5

di Elisabetta Smaniotto e Thomas Tassani


1. L'agevolazione introdotta dal Decreto Crescita


L’articolo 7 del Dl n. 34/2019 (c.d. Decreto Crescita) (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 30 aprile 2019 n. 100), convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019 n. 58 (pubblicata nel supplemento ordinario n. 26 alla Gazzetta Ufficiale 29 giugno 2019, n. 151) ha previsto un’importante agevolazione fiscale per favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente.

Si tratta della possibilità di applicare ad un atto di trasferimento di immobile, le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200 ciascuna, ove ricorrano le seguenti condizioni:

- l'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese (si può trattare di imprenditore individuale o di società) che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;

- l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 (dieci) anni dalla data di acquisto deve provvedere:

- alla demolizione dell’edificio e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica (vale a dire che la volumetria può non essere coincidente con il manufatto preesistente), ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,

- ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.

In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B;

- all'alienazione (anche frazionata) delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio ricostruito o recuperato, il cui volume complessivo superi il 75 (settantacinque) per cento del volume dell'intero fabbricato.

Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l'agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l'applicazione della sanzione del 30% (trenta per cento) delle stesse imposte.

L’agevolazione risulta assai importante se si pensa che in regime ordinario, vale a dire in assenza di particolari agevolazioni, per l’acquisto di un edificio, ove l’atto sia soggetto ad imposta di registro, oppure sia esente da Iva, la tassazione è determinata secondo l’aliquota del 9% (nove per cento) da determinare, al fine della base imponibile, sul prezzo del trasferimento. Cui si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali da versare nella misura di euro 50,00 (cinquanta) cadauna.


2. I chiarimenti dell'Agenzia


L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato tre risposte ad interpello relative a pareri richiesti proprio in merito al perimetro di applicazione dell’agevolazione in parola.


2.1. Il profilo soggettivo

Secondo l’Ufficio il trattamento di favore sopraindicato può essere applicato anche a favore dei trasferimenti effettuati a favore di società cooperative. Infatti, la norma intende agevolare i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare; inoltre, nella definizione di imprese costruttrici, rientrano, tra l'altro, le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci (circolare n. 18/E del 29 maggio 2013).

Si tratta della risposta (n. 515/2019) al parere riferito ad una società cooperativa che aveva rappresentato di voler acquistare un edificio residenziale composto da più unità immobiliari, realizzato anteriormente al 1^ settembre 1967, per il quale era stato ottenuto, da parte di una società poi fallita, un permesso di costruire per la “ricomposizione ed ampliamento di un edificio residenziale”, al fine della redistribuzione della volumetria esistente, e del relativo ampliamento assentito, mediante la demolizione di tutto il compendio immobiliare esistente.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito inoltre (risposta ad interpello n. 70 del 20 febbraio 2020) che la disciplina osservata nell’articolo 7, DL n. 34/2019 non può trovare applicazione nell’ipotesi in cui sia acquirente dell’intero fabbricato un fondo immobiliare, poiché in un simile caso non ricorre il requisito soggettivo posto dalla norma, vale a dire che l’acquisto deve avvenire da parte di un’impresa che svolge attività di costruzione o ristrutturazione di edifici.

L’Ufficio ha argomentato la propria posizione considerando:

- da un lato, che i "fondi comuni di investimento costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio che li ha istituiti" (Cass. n. 16605/2010) e, “sono privi di autonoma soggettività giuridica” (Cass. n. 12062/2019);

- da un altro lato, un provvedimento della Banca d'Italia (del 19 gennaio 2015, Sezione V, paragrafo 2), nel quale è vietato espressamente ai fondi immobiliari lo svolgimento di "attività di costruzione di beni immobili".


2.2. Cessione di capannone agricolo e di terreno

Il regime agevolato può essere applicato solo se l’oggetto del contratto corrisponda precisamente a quello previsto nella legge, vale a dire che si deve trattare di un intero fabbricato, a prescindere dalla natura dello stesso.

Le norme che dispongono agevolazioni od esenzioni sono infatti di stretta interpretazione, nel senso che "...i benefici in esse contemplate non possono essere estesi oltre l'ambito di applicazione come rigorosamente identificato in base alla definizione normativa" (Cass. n. 11106/2008).

Ne consegue di non poter applicare il trattamento in parola nell’ipotesi in cui oggetto del trasferimento sia un capannone agricolo, destinato a demolizione integrale, unitamente ad una porzione di terreno astrattamente edificabile.

Si tratta dei chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 525 del 13 dicembre 2019, con riferimento al caso di due società che volevano rispettivamente: la prima, acquistare un’area edificabile; la seconda (una società cooperativa), acquistare un edificio residenziale; impegnandosi rispettivamente a costruire e recuperare, in chiave antisismica, i fabbricati, per poi alienarli entro dieci anni.

Secondo l'Ufficio, però, il regime tributario in esame può però essere applicato nell’ipotesi in cui nell'atto notarile di acquisizione vengano specificamente distinte le operazioni di acquisto del capannone agricolo e di acquisto della porzione di terreno.

In un simile caso, infatti, l'imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna, potrebbe trovare applicazione solo limitatamente al trasferimento dell'"intero fabbricato" che, nel caso di specie, coinciderebbe con il capannone agricolo.

Al contrario, per il trasferimento del terreno sarebbero dovute le ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale.


2.3. Cessione di terreno edificabile

In linea con quanto chiarito nella risposta ad interpello n. 525/2019 è la risposta ad interpello n. 511/2019 nella quale l’Ufficio ha parimenti escluso di poter applicare le agevolazioni in parola al caso della cessione di un terreno edificabile, posto che la norma fa espresso riferimento ai soli “trasferimenti di interi fabbricati”. Il caso proposto era riferito alla cessione di alcuni terreni, sui quali insistevano fabbricati industriali che il venditore intendeva demolire prima della cessione.


3. Riflessioni critiche e ricostruttive


3.1. Cessione di terreno pertinenziale a fabbricato

Il tema dell’inapplicabilità dell'agevolazione nell’ipotesi di cessione di terreno avente natura edificabile merita un’ulteriore riflessione.

Come visto, l’articolo 7 Dl n. 34/2019 fa riferimento al trasferimento di un "intero fabbricato" che, come tale, si differenzia dal caso del trasferimento di un terreno destinato ad edificazione sul quale erigere un fabbricato. Le due fattispecie, infatti, non possono essere assimilate posto che variano gli effetti che ne discendono.

A seguito di un’edificazione viene assorbita, in tutto o in parte, la volumetria dell’area, cosicché ne viene modificato il carico urbanistico. Invece, a seguito della demolizione e successiva ricostruzione di un intero fabbricato già esistente, il carico urbanistico di quell’area resta pressoché invariato.

Rimane però a nostro avviso aperta la problematica del terreno pertinenziale ad un fabbricato.

Secondo la tesi dell'Agenzia, in nessun caso risulterebbe possibile far rientrare i terreni nell'ambito dell'agevolazione in esame.

Deve tuttavia considerare che ai sensi dell’art. 23 TUIR "le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate”.

Sembra perciò necessario distinguere la ratio dell'agevolazione dagli effetti della disposizione medesima, nel sistema dell'imposta di registro. La ratio agevolativa individua nel fabbricato l'oggetto dell'intervento legislativo, ossia la valorizzazione del patrimonio edilizio per mezzo della demolizione di vecchi edifici e la loro ricostruzione. Il che però non esclude di estendere il medesimo trattamento anche alle pertinenze del fabbricato medesimo; anzi, proprio ai fini di una più completa operatività della disposizione agevolativa, questo risulta necessario.

Si ritiene quindi possibile sostenere l'agevolazione anche per la cessione del terreno che sia pertinenza di un fabbricato.


3.2. Cessione di unico fabbricato ma con atti distinti

Un tema che l'Agenzia non ha affrontato, ma rispetto al quale constano prassi difformi sul territorio italiano, è quello relativo all'ipotesi di cessione dell'unico fabbricato realizzata con atti diversi e non, invece, in virtù dell'unico atto di compravendita. Situazione che può presentarsi con una certa frequenza, soprattutto quando il fabbricato o le singole unità abitative appartengono diversi soggetti.

All’indomani dell’adozione del “decreto crescita”, il Consiglio Nazionale del Notariato, pubblicava lo studio n. 82-2019/T, ha sostenuto che la necessità di fare rientrare nel perimetro dell'agevolazione anche simili situazioni se "aventi comunque l’unico (dichiarato) fine di acquisire l’intero fabbricato per gli scopi indicati.” Infatti, "sarebbe irragionevole un diverso trattamento di due fattispecie che realizzano entrambe la finalità della norma, differenti soltanto per la contestualità o meno degli acquisti.”

Sembra quindi possibile sostenere l'agevolabilità della pluralità di acquisti, ma solo qualora vi sia un espresso collegamento contrattuale tra i diversi atti e l'esplicita menzione, negli stessi, di volersi avvalere dell'agevolazione collegata al trasferimento dell'unico fabbricato.



Elisabetta Smaniotto - Thomas Tassani

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