Agevolazione per l'acquisto di intero fabbricato con più atti separati

Commento a Ris. Ag. Entrate n. 384 del 18/09/2020 - di Brizia Castrignanò


1. La risposta ad interpello ed il caso esaminato


Con risposta ad istanza d’interpello n. 384 del 18 settembre 2020 l’Agenzia delle Entrate ha risolto uno dei diversi dubbi interpretativi sorti a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 7, co. 1, D.L. n. 34/2019 convertito, con modificazioni, dalla Legge 28 giugno 2019, n. 58 (“Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi”).

L’Agenzia ha chiarito che l’assolvimento agevolato dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, di cui all’art. 7, co. 1, D.L. 34/2019, non richiedono l’acquisto dell’intero fabbricato con un solo atto notarile, né impongono la redazione degli atti in un unico contesto temporale, ma spettano anche per l’acquisto con più atti separati, anche non contestuali che comportino, complessivamente considerati, l’acquisto dell’intero fabbricato.

In particolare, una società di costruzioni ha rappresentato di avere acquistato, nel dicembre 2019 (successivamente all’entrata in vigore della norma di agevolazione qui in argomento) un intero fabbricato, adiacente ad un altro già posseduto dalla medesima società, suddiviso in due distinte unità immobiliari e di avere realizzato il trasferimento immobiliare per mezzo di due atti notarili stipulati in due giorni diversi.

La società faceva presente di avere assoggettato, al momento del rogito, le compravendite all’imposta di registro in misura proporzionale e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa senza richiedere l’applicazione delle agevolazioni fiscali già vigenti di cui all’art. 7 citato.

Svolte tali premesse, la Società istante interpella l’Agenzia in merito alla possibilità di accedere al beneficio concesso dalla norma di agevolazione fiscale, anche in un momento successivo alla stipula, per mezzo di atti integrativi alle due compravendite già perfezionate e recanti le dichiarazioni omesse nelle due stipule precedenti con conseguente diritto al rimborso di quanto assolto in eccesso a titolo di imposta di registro.

2. L’agevolazione di cui all'art. 7, comma 1, d.l. 34/19


La norma di cui all’art. 7, comma 1, decreto legge n. 34/2019, ha introdotto la possibilità di assolvere le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200 ciascuna nell’ipotesi di trasferimento a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione di un intero fabbricato ove ricorrano le seguenti condizioni:

1.) l’acquisito deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgano attività di costruzione o ristrutturazione di edifici

2.) l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato

La parte acquirente, entro dieci anni dalla data di acquisto, deve provvedere alternativamente:

- alla demolizione e allo ricostruzione dello stesso (anche con variazione volumetrica) oppure ad eseguire gli interventi edilizi di ristrutturazione e risanamento come descritti dall’art. 3, comma 1, lett. b) c) e d) T.U. Edilizia

- alla successiva alienazione di almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.

In ogni caso, il dettato normativo prevede che l’immobile ricostruito/ristrutturato rispetti la normativa antisismica vigente e il conseguimento della classe energetica NZEB A o B.

I primi due requisiti devono necessariamente sussistere già al momento del atto notarile di trasferimento della proprietà, mentre le intenzioni di ricostruzione o demolizione e successiva alienazione saranno oggetto di dichiarazione in atto pubblico e oggetto di verifica successiva da parte dell’Agenzia: in caso di mancato adempimento, entro il termine decennale prescritto dalla norma, l’acquirente vedrà revocato il beneficio di cui già ha usufruito con conseguente applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute.

3. La risposta dell’Agenzia delle Entrate


L’Agenzia delle Entrate, prima di procedere ad esaminare lo specifico quesito proposto dalla società contribuente in merito alla possibilità o meno di vedere riconosciuta l’agevolazione per mezzo di un atto integrativo della compravendita precedentemente stipulata, afferma il principio secondo cui l’acquisto dell’intero fabbricato debba rappresentare il fine ultimo dell’operazione immobiliare nel suo complesso e che, pertanto, possa anche essere realizzato per mezzo di più di un atto traslativo.

Tanto in virtù di due ragioni: in primis si richiama il tenore letterale dello stesso art. 7: “la descritta disposizione agevolativa non prescrive per l’acquisto dell’intero fabbricato la redazione di un unico atto, né impone, quando il fabbricato è composto da più unita immobiliari, la redazione dell’atto di compravendita delle unità che compongono l’intero fabbricato in un unico contesto.”

In secondo luogo, l’Agenzia ricorda la ratio sottesa alla disposizione in argomento: agevolare le imprese di costruzione che rendano interi fabbricati più sicuri rispetto agli eventi sismici e più ecologici attraverso un maggiore efficienza energetica.

Tutto alla luce della relazione illustrativa al disegno di legge di conversione ove si manifesta “la necessità di incentivare la permuta tra vecchi edifici e immobili con caratteristiche energetiche e sismiche completamente rinnovate, quale strumento indispensabile per avviare un reale processo di rigenerazione urbana.”

Per quanto attiene poi la specifica questione operativa posta dalla società istante, l’Agenzia conclude condividendo la soluzione prospettata dalla contribuente: è consentito accedere alla agevolazione stipulando uno o più atti integrativi successivi ai rispettivi rogiti nei quali sono da rendere le prescritte dichiarazioni omesse negli atti precedenti.

Precisa infine l’Amministrazione che, contestualmente al rogito degli atti integrativi, sono da versare le maggiori imposte catastali e ipotecarie dovute (nel nostro caso la società aveva versato l’importo di Euro 50 per ciascuna imposta: poichè la norma agevolativa ha prevista la misura fissa di euro 200, è da versare la differenza) e, successivamente alla registrazione degli atti integrativi si può presentare l’istanza di rimborso per l’importo in eccesso versato a titolo di imposta di registro.

4. Riflessi applicativi


Si evidenzia come la questione della possibilità o meno di usufruire di uno specifico beneficio fiscale mediante atti integrativi non è nuova: invero l’interpello in esame cita la precedente propria Risoluzione n. 110 del 2 ottobre 2006: si conferma e rende costante pertanto l’orientamento dell’Agenzia – così come il sotteso principio di diritto - che l’accesso ad un particolare regime di favore fiscale è consentito pur non avendo dichiarato di volersene avvalere nell’atto principale.

La novità e la rilevanza dell’ interpello in esame è da rinvenirsi nell’applicazione di un criterio interpretativo che concede prevalenza alla sostanza rispetto alla forma: ciò che rileva è che il fine precipuo perseguito dalla norma per mezzo della concessione della agevolazione sia rispettato (“acquisto di intero fabbricato”).

Tale criterio ermeneutico era stato già confortato dal Consiglio del notariato all’indomani dell’adozione del “decreto crescita”: lo studio n. 82-2019/T così argomentava: “E’ possibile che per l’acquisto dell’intero fabbricato occorrano più atti (in un unico contesto o con separate e non contestuali stipulazioni) perché il fabbricato appartiene a più soggetti (in quote indivise ovvero perché costituito da più unità immobiliari aventi diversi proprietari) e va verificato se e come si applichi l’agevolazione in questi casi (…).

L’Agenzia delle Entrate non si è ancora pronunciata in merito, ma sarebbe irragionevole un diverso trattamento di due fattispecie che realizzano entrambe la finalità della norma, differenti soltanto per la contestualità o meno degli acquisti”. (per un approfondimento cfr. Studio CNN n. 82/2019/T; Studio CNN n. 12-2020/T).

Con la risposta in commento, l’Agenzia delle Entrate prende dunque finalmente posizione sul (discusso) tema dell’applicabilità delle agevolazioni dell’art. 7 D.L. 34/2019 alla cessione di un “intero fabbricato” non con un unico atto, ma con più atti di acquisto (anche non contestuali).

Situazione questa che in verità può verificarsi assai di frequente, basti pensare al caso di un fabbricato ove le unità immobiliari sono di proprietà di soggetti diversi.

Ma sulla quale sinora l’Amministrazione non si era ancora pronunciata in maniera espressa, dando adito a prassi difformi dei vari uffici.

Con la risposta in argomento, l’Agenzia finalmente si pronuncia al riguardo e dissipa i vari dubbi applicativi, facendo in sostanza propri quelli che erano stati i rilievi dei primi commentatori alla norma.

Si conclude e si auspica che l’Agenzia delle Entrate persista nella corretta via intrapresa con l’interpello in commento: con generale riferimento alle diverse ipotesi agevolative vigenti, solamente un criterio ermeneutico che consenta l’estensione dei benefici fiscali alle fattispecie che soddisfano sostanzialmente la finalità per cui la norma è adottata, prescindendo dal mero aspetto formale, realizza non solo il rispetto dei principi costituzionali in materia tributaria, ma sopratutto l’incentivo e il miglioramento ritenuto necessario al paese e voluto dal legislatore attraverso l’incentivo fiscale.


Brizia Castrignanò - Avvocato a Bolzano

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