Abitazioni contigue e agevolazioni "prima casa"

Commento a Corte di Cassazione n. 11322 del 12/6/2020 - di Antonella Castrignanò

1. Il caso ed il principio di diritto

Con la sentenza in commento la Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di acquisto di abitazioni contigue, il contribuente conserva i benefici “prima casa” anche se non procede, nei termini per l’accertamento, all’accorpamento catastale degli immobili, essendo condizione necessaria e sufficiente l’effettiva unificazione delle unità acquistate.

Nella vicenda in esame la contribuente acquistava un’unità immobiliare che, previo accorpamento con altro immobile contiguo, dichiarava di voler destinare ad un’unica unità abitativa; al momento dell’acquisto godeva dei benefici “prima casa”.

L’agevolazione le veniva però revocata dall’Agenzia delle Entrate con avviso di liquidazione, in ragione del mancato accorpamento formale degli immobili nel termine di tre anni per l’accertamento.

Secondo l’ufficio, per mantenere l’agevolazione, era necessario infatti che la contribuente procedesse, entro il termine di tre anni per l’accertamento, al formale accorpamento catastale delle unità (ossia alla dichiarazione catastale di cd. “variazione per fusione”), non essendo sufficiente l’effettiva unificazione delle stesse.

La contribuente proponeva ricorso che veniva solo parzialmente accolto in primo grado, quanto alle sanzioni; di avviso diverso era invece la Commissione Tributaria regionale, che accoglieva l’appello, rilevando che: “l’effettiva unione sia funzionale che impiantistica” integrava “condizione sufficiente a considerare come unica l’unità immobiliare”, posto che “la consistenza catastale non è comunque probante, mentre la realtà, ovviamente, lo è”.

A seguito di ricorso dell’ufficio, la Corte di Cassazione veniva chiamata a pronunciarsi sulla questione.


2. Il percorso argomentativo della pronuncia

Nel risolvere la vicenda, la Suprema Corte ricorda, in primis, che deve ritenersi oramai pacifico il principio giurisprudenziale - condiviso anche dall’Agenzia delle Entrate (Circ. n. 38/2005, par. 3.4.) - per cui l’agevolazione “prima casa” può trovare applicazione anche all’acquisto contemporaneo di più unità immobiliari attigue, che siano destinate dall’acquirente, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa, a condizione ovviamente che, con riferimento all’abitazione risultante dall’accorpamento delle diverse abitazioni, siano rispettate le condizioni agevolative (ex multiis, Cass. 23 marzo 2011, n. 6613; Cass. 25 febbraio 2008, n. 4739)

Da tale presupposto, prosegue la Suprema Corte, deriva anche la necessità che l’Agenzia delle Entrate possa verificare l’effettiva sussistenza delle condizioni entro il termine triennale per l’accertamento che sarà, quindi, anche il termine entro il quale il contribuente dovrà completare la “fusione” delle abitazioni contigue, in quanto presupposto per l’applicazione del beneficio (nonché la condizione per poter verificare che l’abitazione risultante dall’accorpamento rispetti le condizioni di agevolative).

Infatti – ricorda la sentenza in commento – secondo una risalente giurisprudenza se il legislatore non ha fissato specificamente un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli, che altrimenti risulterebbero vanificati (Cass. 7 luglio 2000, n. 9149; Cass. 29 aprile 2009, n. 10011; Cass. 20 settembre 2006, n. 20376).

Nel caso di specie, dunque, posto che l’agevolazione “prima casa” era subordinata all’accorpamento delle unità immobiliari acquistate, tale condizione doveva realizzarsi entro il termine di decadenza di tre anni.

Compiute tali premesse, tuttavia, la Corte di Cassazione non condivide la tesi dell’Agenzia delle Entrate, per cui nel caso di specie non spetta l’agevolazione, perché il contribuente non ha realizzato, nel termine dei tre anni, l’accorpamento catastale dei due immobili.

Secondo gli Ermellini, infatti, il dato relativo alla variazione catastale (“per fusione di unità immobiliari già separatamente censite”) configura un elemento che può assumere rilevanza probante ai fini di dimostrare l’avvenuto accorpamento (che configura presupposto dell’agevolazione), ma non è l’unico elemento che possa essere fornito come prova dell’accorpamento medesimo.

Anzi – precisano – l’accorpamento non si risolve né si identifica nella fusione catastale, bensì si identifica con l’unificazione effettiva delle unità immobiliari.

Pertanto, vi sono molti altri elementi probatori, diversi dalla fusione catastale, che il contribuente può fornire per dimostrare di aver realizzato la condizione necessaria al bonus prima casa (l’accorpamento finalizzato alla realizzazione di un’unica abitazione), come, ad esempio, la documentazione delle opere di ristrutturazione realizzate.

D’altronde, secondo la Corte, attribuire rilievo esclusivo alla modifica catastale, ai fini qui descritti, si porrebbe in contrasto con la ratio agevolativa, la cui realizzazione è garantita dal fatto che lo scopo dichiarato in atto venga effettivamente realizzato, non dall’elemento formale rappresentato dal mero dato catastale.

Infine, secondo la Cassazione, se è vero, come afferma l’Agenzia delle Entrate nel ricorso, che le norme agevolative devono essere interpretate restrittivamente, allora non è corretto adottare una interpretazione che espanda le cause di perdita del beneficio: in ciò si risolverebbe, in verità, richiedere la variazione catastale per l’acquisto di unità immobiliari contigue.

Alla luce delle argomentazioni così prospettale, la Suprema Corte conclude così: premesso che l’agevolazione prima casa può trovare applicazione anche all’acquisto di abitazioni contigue da accorpare in un’unica unità immobiliare, il beneficio non può essere negato al contribuente che, entro il termine triennale di decadenza, realizzi l’effettiva unificazione di detta unità immobiliari, non essendo necessario che entro lo stesso termine egli provveda anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa realizzata.


3. Conclusioni

Con ragionamento corretto e condivisibile, la Corte afferma dunque che per mantenere l’agevolazione fiscal non occorre il formale accorpamento catastale delle unità contigue, prevalendo la realtà fattuale di un’effettiva unificazione.

Non vi è infatti alcuna norma che preveda l'accorpamento catastale quale requisito costitutivo per beneficiare dell'agevolazione, come sarebbe invece stato indispensabile in un sistema di stretta interpretazione quale quello tributario (tanto più in tema di agevolazioni, di ancora più stretta applicazione).

Una diversa interpretazione contrasterebbe inoltre con la ratio stessa del beneficio sin dalla sua introduzione, tesa ad agevolare l’acquisto di un’effettiva abitazione da parte dei contribuenti, che non può che determinare una prevalenza della realtà fattuale sulla forma.

Il dato catastale non potrà dunque che essere un elemento, tra gli altri e non l’unico, dal quale evincere l’unificazione delle unità contigue per conservare l’agevolazione.

Antonella Castrignanò - Avvocato in Bolzano

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